נשים כרגע בצד את השאלה האם זה עסק בנדל"ן או בכל דבר אחר, בהחלטה להיות עצמאי טמונות חששות רבות, חלקן מוצדקות וחלקן נובעות מפחד הניזון משמועות ומבורות.
לפני שאתם מחליטים האם נכון לכם להיות עצמאי, תצטרכו לשאול את עצמכם את השאלות הבאות:
כל השאלות הללו דורשות חשיבה מעמיקה והתבוננות קודם כל פנימה, מה אני רוצה, איפה אני רוצה להיות והאם אני מוכן לעשות את כל הדרוש באופן טוטאלי על מנת להצליח וכמובן האם אני מבין שאם אמשיך לעשות דברים באותו צורה, הרבה לא ישתנה, ושבעצם חמש השנים האחרונות שהיו לי ייראו באופן מאוד דומה ל 5 שנים הבאות שהולכות להיות לי.
אם אתה מבין שנדרש שינוי וזה לא הולך להגיע ממקום העבודה הנוכחי שלך, וכי אתה צריך לעשות דברים אחרת כדי לייצר תוצאה שונה אז אולי כדאי לך לחפש את מה שאתה אוהב ולהתמסר אליו ובדרך גם לייצר ממנו כסף?
תחשבו על זה נתראה בפרק הבא שבו אדבר על האם עסק בנדל"ן הוא העסק בשבילך, התשובות מפתיעות
בואו נדבר על ההשוואה בין פתיחת עסק בנדל"ן לפתיחת עסק בכל תחום אחר
בהשוואתנו נתייחס למס' פרמטרים : השקעה ראשונית, התחייבויות, ניהול אופרציה, והחזר השקעה. יש לציין כי אין נכון לא נכון, מה שנכון ומתאים לאדם אחד לא בטוח שיתאים לאחר.
אז יאללה נתחיל
בואו נשווה בין עסק בנדל"ן לסוגי עסקים אחרים שאתם מכירים
נתייחס תחילה לפרמטר ההשקעה ראשונית. בדרך כלל כשנרצה לפתוח עסק ההשקעה הראשונית שלנו יכולה לנוע מ 100,000 ועד ל 2,000,000 ₪ ותכלול, הוצאות פתיחת עסק, רישוי העסק, ציוד, מיתוג, פרסום, קניית זיכיון, גיוס צוות עובדים , משכורות ועוד
לסוכן נדל"ן שפותח עסק עצמאי בתיווך נדל"ן, יש השקעה ראשונית של כ- 15,000 ₪ הכוללת הוצאת רישיון תיווך , קורסים, מיתוג, פרסום, ביטוח, ייעוץ מס והוצאות לשיווק הנכסים. כל זה פלוס המחייה השוטפת לתקופה של חצי שנה עד שנתחיל לעשות עסקאות.
הפרמטר השני הוא התחייבויות. במקרה של פתיחת חנות או בית קפה נתחייב לחוזה שכירות, חוזים מול ספקים ואם ההשקעה גבוהה ואין לנו הון עצמי אז גם ניקח הלוואה לפתיחת העסק. במקרה של עיסוק בנדל"ן כסוכן אין התחייבויות למעט התחייבות עצמית להצלחה
הפרמטר השלישי הוא ניהול אופרציה. בעסק כמו בית קפה למשל או חנות, ניהול אופרציה משמעו החזקת עובדים, עבודה מול ספקים, טיפול בחוזים, התקשרויות ועוד. כסוכן נדל"ן אין אופרציה בכלל, בעיקר נדרשת יכולת הנעה עצמית ומשמעת עצמית היות ואתה מנהל את עצמך.
הפרמטר האחרון הוא ה ROI return of investment שזה למעשה הנקודה שבה נחזיר את ההשקעה ונתחיל להרוויח. ברוב העסקים כגון חנות או בית קפה החזר ההשקעה יכול לנוע בין 12 חודשים ל 36 חודשים ואף יותר הכל תלוי בסוג העסק ובגובה ההשקעה.
כסוכן נדל"ן החזר ההשקעה לכל המאוחר יהיה לאחר 12 חודשים וזה בהנחה שהעסקה הראשונה הגיעה רק לאחר חצי שנה ולא לפני.
בבואנו להחליט מה סוג העסק שאנו מחפשים כדאי להבין לעומק את אופי ההזדמנות העסקית בשילוב עם האופי והטמפרמנט שלנו כי זה במידה רבה יכתיב את הסיכוי שלו להצליח.
בסרטון הבא נדבר על הכישורים והפרמטרים הנדרשים להצלחה כעצמאי בכלל וכעצמאי בנדל"ן בפרט, נתראה
בואו נדבר על מה הכישורים והפרמטרים הנדרשים להצלחה כעצמאי בכלל ובתחום הנדל"ן בפרט
האנשים הכי מצליחים בעולם הם אנשים סקרניים , הם חייבים לדעת הכל ומה שהם לא יודעים הם יעשו כל מה שצריך בשביל להשלים את החסר
הסקרנות מאפשרת לנו לחקור, להבין ולהמשיך להתפתח לאורך כל חיינו כעצמאיים.
כחלק מההחלטה שלכם להיות עצמאיים כדאי ורצוי שתתחייבו בפני עצמכם ללמידה תמידית.
האנשים הכי מצליחים שקראתי עליהם נקראו על ידי הסביבה כאופטימיים חסרי תקנה ולפעמים אף לוקים באשליה ומה אתם?
לא משנה מה האתגרים כמה שעות אצטרך לעבוד, כמה ספרים אצטרך לקרוא, ולא משנה כמה זמן יעבור אני יעשה את זה! בעוצמה כזו שאומרת אני יעשה את זה ואצליח או אמות כשאני מנסה…באנגלית זה נשמע יותר טוב
אלו היו התכונות המשמעותיות ביותר בעיני, שאם אין לכם אותן יהיה לכם קשה להצליח כעצמאיים בכלל וכעצמאיים בנדל"ן בפרט. ישנם הרבה אתגרים לעבודה בתחום הנדל"ן ולכן לא כל אחד מצליח.
ישנם מס' אתגרים שעל מנת להצליח בתחום הנדל"ן כדאי וחשוב להכיר:
הראשון, הוא אתגר הידע.
חשוב להבין שנדל"ן הוא מקצוע החולש על תחומי ידע רבים מאוד כמו עולם הביטוח, משפטים, פיננסים ובנוסף, כל תחום בענף הוא שונה ממקבילו. עולם היזמות לא מקביל לעולם התיווך והעבודה בהם היא עבודה שונה שדורשת הבנה שונה וברמות שונות.
כמו כן, צריך להבין ולהתמקצע בתחומים המשיקים לעבודה בתחום כגון משכנתאות, מיסים בתחום המקרקעין, חוקים ורגולציות בתחום, שדורשים השקעה לא מבוטלת של למידה.
אסור לשכוח גם שחשוב מאוד להכיר לעומק את האזור בו אני עובד, אופי הנכסים, קהל היעד, כמות והיקף העסקאות ועוד ועל כן נדרש צורך ממשי בהכשרה בשטח.
העבודה כסוכן נדלן היא עבודה מאוד פרו אקטיבית שדורשת יוזמה תמידית ופנייה יזומה פרונטלית כל הזמן ,לצד נראות ייצוגית ויכולות מכירה ושירות ברמה גבוהה.
אתגר נוסף הוא התנודתיות בענף. התנודתיות יכולה להיגרם משינויי חקיקה דוגמת מס דירה שלישית או רגולציות ותכניות ממשלתיות כדוגמאות מחיר למשתכן, שמשפיעים על הענף כולו ולעיתים יכולים לייצר האטה משמעותית במכירה וקנייה של דירות, וזה משפיע ישירות על סוכנים שחיים מעסקה לעסקה ואין להם אורך נשימה כלכלי לצוף בזמנים מאתגרים.
בסרטון הבא נדבר עלמה התהליך הנדרש על מנת להיות סוכן נדל"ן וכיצד לעשות את זה נכון, נתראה
מה התהליך להיות סוכן נדל"ן – מתווך וכיצד לעשות אותו נכון.
נתחיל עם קצת היסטוריה, ב 1992 יצא חוק שעל מנת לעסוק בתיווך מקרקעין יש להוציא רישיון.
רישיון משמע לגשת לבחינה ממשלתית, שנעשית אחת ל 3 חודשים, ויש להוציא בה לפחות ציון של 60 על מנת לקבל רישיון. המבחן עצמו בנוי מ 25 שאלות אמריקאיות ומדבר בעיקר על ההיבט המשפטי של עסקת נדל"ן וסוקר חוקים כמו חוק המתווכים, חוק הגנת הצרכן, חוק החוזים ועוד.
למבחן ניתן להיכנס עם ספר פתוח, ועל מנת לצלוח אותו יש להבין את ההיגיון שמאחורי כל חוק ולדעת לחפש את התשובה בחומר הפתוח, כי בדרך כלל התשובה תיכתב בלשון החוק עצמו.
אם עברתם את המבחן אז ברכותיי, עכשיו המתינו לשליחת השובר אליכם הביתה בו תידרשו להחתים עורך דין ולשלם אגרה של כמה מאות שקלים אותה תידרשו לשלם מידי שנה כל פעם מחדש, על להמשיך לעסוק בתחום (אגב בעבור הרישום לבחינה תידרשו לשלם כ 500 ₪ נוספים).
אז יופי עברתם, שילמתם את השובר ונשלח לכם כרטיס הפלסטיק עם מס' הרישיון שלכם.
כעת על מסמכי שירותי התיווך ושאר הטפסים שלכם תצטרכו לציין את מס' רישיון התיווך. יופי!
ומה החלק השני? שאם תשאלו אותי, הוא החשוב ביותר!
החלק השני הוא החלק שילמד אתכם את העבודה עצמה. בין אם תבחרו להיכנס לרשת ולעבור תהליך הכשרה מסודר ובין אם תעשו זאת לבד, קודם כל עליכם להבין שבחרתם בתחום שבו אתם מבקשים לטפל וללוות את העסקה היקרה והחשובה ביותר בחייו של אדם ורצוי מאוד שתדעו איך לבצע אותה כמו שצריך.
חשוב שתכירו לעומק את האזור בו תעבדו, אופי הנכסים והתמחור שלהם, תדעו איך לגייס נכסים בבלעדיות, איך לייצר ערך אמיתי למוכר, איך לשווק נכון נכס ובאיזה מחיר התחלתי, תעשו סינון קונים תדעו לבצע סיור קונים בעל ערך שכלל טרם לכך בירור צרכים מעמיק, תטפלו בהצעות מחיר ומשא ומתן עד לסגירת החוזה וכמובן שבמסגרת השירות אנו מסייעים גם בקישור לבנק/יועץ משכנתאות ועורך דין בקיצור זו עבודה רצינית וחשובה ביותר שלא רצוי בכלל להקל בה ראש.
אם החלטתם שזה המקצוע עבורכם דאגו לכל הידע הנדרש טרם כניסתכם לתחום על מנת שתבצעו עבודה מקצועית שתייצר לכן מוניטין חזק שעליו במידה רבה מבוסס העסק הזה.
טוב, אז נתחיל בלדבר על העבודה לבד, בדרך כלל מהבית. היתרונות בכך הם שאין השקעה למעט הוצאת הרישיון ואפשר להתחיל לעבוד מיד. הבעיה עם זה שאין את הידע וההיכרות הנדרשת על מנת לבצע את העבודה בשטח. כדי לעשות זאת כראוי, יש לבצע למידה עצמית עמוקה ולהבין שהיכולת שלי לבצע עסקה בטווח של כמה חודשים פוחתת, היות וחלק מהשכר הלימוד שלי הוא הלמידה בשטח מהטעויות של עצמי.
האפשרות השנייה היא לעבוד במשרד קטן. היתרונות בכך הם שיש לי את הבעלים של המשרד שאוכל ללמוד ממנו, אין דרישה לצאת לקורס מקצועי ולפעמים אין גם תשלום על דמי משרד או על פרסום ושיווק לעסק. אז זו עלות יחסית נמוכה וכניסה מידית לעבודה.
החסרונות הם שבדרך כלל אין מאגר נכסים גדול, מה שמקטין את היכולת לייצר עסקה מהירה בתוך המשרד, ושאני נשען על רמת הידע וההבנה של בעל המשרד אליו אני בוחר להשתייך.
כמו כן, לרוב לא מדובר במותג מוכר או רשת אשר מסייעים לי לקדם את העסק ומוכרים על ידי הלקוח הפוטנציאלי שלי ומשדרים לו ביטחון כי מאחורי עומד גוף חזק שמשמש כאבא ואמא למקרה שמשהו ישתבש.
האפשרות השלישית היא הצטרפות כסוכן למותג / או רשת מוכרת.
היתרונות הם שיש בדרך כלל תהליך הכשרה וחניכה מסודר, הכולל גם ליווי בשטח.
ישנם משרדים המחזיקים פונקציה של מאמן סוכנים, שתפקידו ללוות, לאמן ולהוביל את הסוכן לעסקאות, במיוחד בתחילת דרכו, כאשר המוטיבציה להצליח גבוהה אבל חלון ההזדמנויות הכלכלי הוא מוגבל בזמן.
כמו כן, המותג המוכר מאפשר קורת גג ופתיחת דלתות ללא הצורך לבנות מותג מאפס ולהשקיע רבות בביסוסו כמותג מוכר בעל מוניטין.
החסרונות הם חובת היציאה לקורס ועלות הקורס המקצועי, שיטת עבודה מוכתבת, וגביית אחוז עמלות מוכתב.
בכוונה לא התייחסתי לחלוקת עמלות לא במשרד קטן ולא ברשת כי הדבר משתנה ממשרד למשרד ומרשת לרשת.
כמו כן, לא התייחסתי לפתיחת משרד עצמאי כי הדבר כרוך בעלויות הקמה גבוהות והוא אינו רלוונטי מבחינתי להשוואה בין האפשרויות.
לסיכום האם כדאי לעבוד באופן פרטי או כחלק ממשרד גדול?
מתווכים העובדים באופן פרטי ואינם חלק ממשרד – מצפה להם תקופה ארוכה יותר עד שיתחילו לסגור עסקאות ולהכניס כסף, משום שלוקח זמן לבנות מוניטין, מאגר לקוחות וקשרים בתחום.
מתווכים שעובדים במסגרת משרד תיווך עם מוניטין בשוק המקומי, ייהנו בדרך כלל ממאגר הלקוחות והקשרים שיש למשרד. בנוסף, יהיה להם "מלאי עסקי" של נכסים למכירה וכן שיתופי פעולה עם הקולגות שלהם במשרד.
אין ספק שבשנותיו הראשונות של המתווך, לרשת תיווך יש יתרונות רבים המקצרים את עקומת הלמידה וההצלחה שלו לסגור יותר עסקאות ולעשות יותר כסף. כמות עסקאות מכירה ו/או קנייה של המתווך בשנה הראשונה יכולה לנוע בין 3 ל-5 עסקאות ואף יותר, מאוד תלוי באישיותו של המתווך ובמידת התאמתו לתחום.
מהו מודל ההעסקה הנפוץ ביותר במקצוע?
מודל ההעסקה הנפוץ בתיווך הינו עבודה כפרילנסר עצמאי. כעצמאי המתווך נדרש לפתוח תיק במע"מ ובמס הכנסה, ומפעיל למעשה את העסק שלו לבדו או תוך שימוש בתשתיות עסקיות של רשת תיווך או משרד פרטי אליו הוא מצטרף.
לרוב, רשתות תיווך ומשרדים פרטיים יעבדו איתו לפי מודל חלוקת עמלות הנע בין 30% ל-50% למתווך מכל עסקה. מתווכים מצטיינים יוכלו להגיע אף ל-70% מכל עסקה.
מה השכר הממוצע במקצוע?
ההכנסה למתווך יכולה לנוע מכמה אלפי שקלים בודדים לעשרות אלפי שקלים בחודש ואף יותר. תלוי באישיותו ובמידת ההשקעה שלו בעסק – אסטרטגית וטקטית.
אז בין החלטתם לעשות את זה לבד, במשרד מקומי קטן או ברשת תמיד זכרו שאתם מטפלים בעסקה החשובה והיקרה ביותר בחייו של אדם, התייחסו למקצוע הזה ברצינות, נדל"ן זו לא עוד עבודה זו קריירה, בהצלחה
